Verfassungsregelung schafft Rechtssicherheit und Gestaltungsspielraum:
Wie Gemeinden und Grundeigentümer durch Raumordnungsverträge öffentliche und private Interessen besser vereinbaren können
Raumordnungsverträge werden zwischen Gemeinden und Grundeigentümer:innen abgeschlossen. Sie verknüpfen somit hoheitliches Handeln durch die Gemeinde mit privatrechtlichem Handeln durch die Grundeigentümer:innen und dienen sowohl der Verwirklichung öffentlicher Interessen der Gemeinde als auch privaten Interessen der Grundeigentümer:innen. Eine neue Verfassungsbestimmung hat diesen Verträgen kürzlich verfassungsrechtlichen Rückenwind beschert und bietet zum einen Rechtssicherheit, verlangt aber auch präzise Regelungen in den Verträgen.
Das Wesen des Raumordnungsvertrags
Die rechtliche Grundlage von sogenannten Raumordnungsverträgen, teilweise auch bekannt als „Baumobilisierungsvertrag“, „städtebaulicher Vertrag“ oder „Projektsicherungsvertrag“, findet sich in den Raumordnungsgesetzen der Länder. Diese sehen vor, dass Grundeigentümer:innen mit den jeweiligen Gemeinden privatrechtliche Verträge schließen können. Ziel solcher Verträge ist, eine strukturierte und nachhaltige Flächennutzung in der Gemeinde sicherzustellen. Raumordnungsverträge werden insbesondere dann abgeschlossen, wenn Flächen umgewidmet werden sollen. Wenn etwa eine als Grünland gewidmete Fläche zukünftig als Bauland umgewidmet werden soll, um so ein größeres Bauprojekt zu ermöglichen, dann können sich Grundeigentümer:innen zu Beitragsleistungen zu diversen Infrastrukturmaßnahmen oder auch zu anderen Planungszielen der Gemeinde verpflichten.
Dies kann etwa die Errichtung von Straßen, Gehwegen, die Errichtung von Kindergärten oder sozialen Wohnbauprojekten bedeuten. Bei der Festlegung des Vertragsinhaltes sind jeweils die landesgesetzlichen Regelungen in den Bundesländern zu beachten, die durchaus unterschiedliche Verpflichtungen und Vertragsinhalte vorgeben. Im Wesentlichen geht es aber immer darum, dass sich Grundeigentümer:innen dazu verpflichten, etwas für die Gemeinde zu leisten und diese bei der Verwirklichung der Planungsziele zu unterstützen.
Die Umsetzung und Verwirklichung der vertraglichen Verpflichtungen der Grundeigentümer:innen ist in aller Regel an die Kundmachung eines neuen Flächenwidmungsplanes und damit der Umwidmung von Grundstücken geknüpft. Mit der Änderung des Flächenwidmungsplanes wird die Verwirklichung eines Immobilienprojekts der Grundeigentümer:innen ermöglicht. Hier war jedoch bis vor kurzem ein vom Verfassungsgerichtshof judiziertes Koppelungsverbot zu beachten, wonach der Widmungsakt der Gemeinde nicht unmittelbar vom Abschluss des Raumordnungsvertrages abhängig gemacht werden durfte. Die Gemeinde darf nämlich nicht aufgrund eines privatrechtlichen Vertrages verpflichtet werden, eine bestimmte Widmung zu erlassen. Die Vertragsformulierung war hier jedenfalls von großer Bedeutung und mit Vorsicht zu wählen.
Novelle der Bundesverfassung schafft Klarheit
Im Juli wurde das Bundesverfassungsgesetz (B-VG) novelliert und Art 15 Abs 5 neu gefasst. Mit dieser Neufassung ist nunmehr verfassungsrechtlich klar geregelt, dass in Angelegenheiten der örtlichen Raumplanung das Zustandekommen eines zivilrechtlichen Vertrages als eine Voraussetzung für hoheitliches Handeln zur Verfolgung öffentlicher Interessen zulässig ist. Das bedeutet vereinfacht gesagt, dass die Gemeinde die Umsetzung ihrer raumplanerischen Ziele, wie etwa den Bau eines Kindergartens oder geförderter Wohnungen auf Privatpersonen übertragen darf und im Gegenzug dafür eine Umwidmung vornimmt. In der Praxis bedeutet das etwa, dass ein als Grünland gewidmetes Grundstück als Bauland gewidmet wird, wodurch die Grundeigentümer:in von einer massiven Wertsteigerung profitiert und ein Wohnbauprojekt realisieren kann. Als Teil des Wohnbauprojekts werden Infrastrukturmaßnahmen realisiert oder auch geförderte Wohnungen errichtet. Kurz gesagt profitieren beide Vertragsparteien von einem solchen Vertrag.
Auswirkungen für die Praxis
Dies eröffnet für die Praxis – abgesehen von der nunmehr geschaffenen Rechtssicherheit von Raumordnungsverträgen – neue Möglichkeiten. Es sind zukünftig jedenfalls eindeutige Formulierungen zulässig betreffend diverse Widmungsaspekte und damit einhergehende Verpflichtungen der Grundeigentümer:innen. So kann nunmehr die Umwidmung in Bauland für die Grundeigentümer:in die Verpflichtung auslösen, dass im Zuge der Realisierung eines Immobilienprojekts auch eine bestimmte Anzahl geförderter Wohnungen errichtet wird oder ein Kindergarten. Die Gemeinde verpflichtet damit Grundeigentümer:innen bestimmte Projekte im öffentlichen Interesse zu realisieren. So wertvoll und vereinfachend dies auf den ersten Blick wirkt, so darf nicht übersehen werden, was damit an möglichen Problemen entstehen könnte.
Es wird nunmehr vertraglich der öffentlich-rechtliche Widmungsakt mit zivilrechtlichen Vertragsverpflichtungen der Grundeigentümer:innen verbunden. Damit ist jedoch zu bedenken, wie mit potenziellen Verfahrensfehlern – etwa im Widmungsverfahren – umzugehen ist. Was passiert, wenn es zu einer Anfechtung des Flächenwidmungsplanes kommt und dieser in weiterer Folge aufgehoben wird? Dies kann zu vertraglichen Schadenersatzpflichten der Gemeinde führen. Ebenso ist zu bedenken, dass die Gemeinde bei der Ausarbeitung solcher Verträge keine Grundrechte Dritter – also von Nichtvertragsparteien – verletzt. Immerhin ist die Gemeinde an die Einhaltung der Grundrechte, insbesondere ist hier an den Gleichheitssatz zu denken, gebunden und müssen Raumordnungsverträge, die die Gemeinde mit Einzelnen schließt, einer dahingehenden Prüfung standhalten.
Es ist davon auszugehen, dass die Raumordnungsverträge auch in Zukunft einen großen Vorteil für die Entwicklung von Gemeinden bieten werden und weiterhin ein wichtiges Planungsinstrument darstellen. Die nunmehr verfassungsrechtlich bekräftigte Rechtssicherheit der Vertragsraumordnung war so gesehen ein wichtiger Schritt, der jedoch auch bei der Ausgestaltung der Verträge nach wie vor eine umfassende Betrachtung und Abschätzung der möglichen Probleme und Risiken erforderlich macht.
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