Update: Kurzzeitvermietung in Wien

Ausnahmebewilligung nach der Bauordnung

Die Kurzzeitvermietung, das sind Vermietungen von Wohnraum von 2 bis 30 Tagen, sind seit Juli in Wien strenger geregelt als zuvor. Nach wie vor erlaubt ist das sogenannte Home Sharing, also die kurzfristige Vermietung einer Wohnung für bis zu 90 Tage im Jahr, wenn der Wohnsitz nicht aufgegeben wird. Damit ist es etwa Studierenden möglich, ihre Wohnung in den Ferien zu vermieten. Zu beachten ist jedoch hier die Entrichtung der anfallenden Ortstaxe.

Sollte jemand über die 90 Tage hinaus Kurzzeitvermietung anbieten wollen, so ist zunächst festzustellen, ob die Wohnung innerhalb oder außerhalb einer sogenannten Wohnzone liegt. Wohnzonen sind solche, in denen bestehende Wohnungen in ihrem Bestand besonders geschützt sind.

AirBnB bleibt weiter möglich, die Anforderungen werden aber immer strenger.
Eva Erlacher

Für Wohnungen außerhalb von Wohnzonen gelten folgende Bedingungen:

Die Wohnung liegt nicht in der Widmungskategorie „Kleingarten“
Es wurden keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen
Die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude stehen weiterhin Wohnzwecken zur Verfügung
Insgesamt werden nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten werden kurzfristig vermietet

Für die Antragstellung ist ebenfalls die Zustimmung aller (Mit-)Eigentümer:innen zu dieser geplanten Kurzzeitvermietung vorzulegen. Hier reicht der bloße Wohnungseigentumsvertrag nicht aus! Eine Ausnahmebewilligung ist für bis zu fünf Jahre zu erteilen.

Für Wohnungen innerhalb von Wohnzonen gelten folgende Bedingungen:

Im Gebäude muss die verbleibende Wohnnutzfläche mindestens 80 % der Summe aller Nutzflächen ausmachen, jedoch unter Ausschluss des Erdgeschoßes und der Kellergeschoße.

Weiters sind Ausnahmen zuzulassen,

wenn die Wohnqualität in den betroffenen Aufenthaltsräumen durch äußere Umstände wie Immissionen, Belichtung, Belüftung, fehlende sonstige Wohnnutzungen im selben Haus oder die besonders schlechte Lage im Erdgeschoss und ähnliches gemindert ist, oder
wenn Einrichtungen, die der lokalen Versorgung der Bevölkerung dienen, geschaffen oder erweitert werden sollen, oder
wenn zugleich anderer in einer Wohnzone und im gleichen Bezirk befindlicher Wohnraum geschaffen wird, der zum Zeitpunkt seiner Schaffung hinsichtlich der Wohnungsgröße, Ausstattung und der hiefür durchschnittlich fiktiv erzielbaren Miete gleichwertig ist.

Auch hier ist für die Antragstellung die Zustimmung aller (Mit-)Eigentümer:innen zu dieser geplanten Kurzzeitvermietung notwendig und muss vorgelegt werden. Eine Befristung der Ausnahmebewilligung ist hier hingegen nicht vorgesehen.

Weiters ist zu beachten, dass für bis zu 10 touristisch genutzten Betten im Gebäude eine Erklärung über eine Installation von vernetzten Rauchwarnmeldern vorzulegen ist. Bei mehr als 10 touristisch genutzten Betten im Gebäude sind abgestufte brandschutztechnische Anforderungen für alle diesbezüglichen Objekte im Gebäude zu beachten.

Vorsicht ist geboten, weil die Wr. Bauordnung nicht nur für die tatsächliche Kurzzeitvermietung von über 90 Tagen im Jahr eine Ausnahmebewilligung verlangt, sondern schon allein für das Anbieten der Kurzzeitvermietung (etwa im Internet auf Plattformen). Die angedrohten Strafen belaufen sich auf bis zu EUR 50.000,-.

Achtung – zivilrechtliche Einschränkungen sind zu beachten

Auf den ersten Blick wirkt die aktuelle Regelung wie ein „Freifahrtschein“ zur Kurzzeitvermietung über Airbnb für bis zu 90 Tage. Es muss jedoch stets beachtet werden, ob auf zivilrechtlicher Ebene eine Benutzung des jeweiligen Objektes für diesen Zweck zulässig ist. Denn nur weil die Behörde es gestattet, bedeutet es nicht, dass andere Miteigentümer:innen mit einer solchen Nutzung – auch unter der 90 Tage Grenze – einverstanden sein müssen. Besondere Vorsicht ist hier bei Miteigentum in Form von Wohnungseigentum geboten. Die Judikatur des Obersten Gerichtshofes besagt, dass Änderungen der Nutzung eines Wohnungseigentumsobjekts nur mit der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer:innen zulässig sind. Hier gibt es keine Ausnahmeregelung für die Änderung der Nutzung von bis zu maximal 90 Tagen im Jahr. Die Konsequenz kann im schlimmsten Fall ein kostspieliges Gerichtsverfahren sein.

Bei Fragen wenden Sie sich gerne an uns und vereinbaren ein Erstgespräch mit unseren Expert:innen.